Журнал "Системы Безопасности" № 5‘2020

S E C U R I T Y A N D I T M A N A G E M E N T 40 Г лавная компетенция УК "Городские усадьбы" заключается в приеме в эксплуатацию новых объектов. Чем сложнее объект, тем интереснее задача. В компании работают более 200 техни- ческих специалистов, не считая подрядные орга- низации. Выбор подрядной организации (по уборке, содержанию имущества, охране, вывозу мусора, обслуживанию лифтов) происхо- дит ежегодно через тендеры, переизбрание или подтверждение наиболее выгодных условий. Жилье нужно защищать от стихийных бедствий, коммунальных аварий, чрезвычайных про- исшествий и, конечно, от незаконного проник- новения. Современные технологии открывают новые воз- можности для охраны помещения, предупреж- дения жильцов о ЧП, блокирования поступле- ния воды в квартиру в случае затопления, видеонаблюдения за обстановкой. Однако все это нельзя назвать инновациями, так было и 10 лет назад. Разница в том, что многие функ- ции теперь доступны в мобильном телефоне. Внедрение современных решений Из последних знаковых технологий особого внимания заслуживают IP-видеодомофоны, позволяющие гостю позвонить на мобильный телефон владельца квартиры. Собственник помещения видит, кто ему звонит, и может впу- стить гостя. Для этого необязательно быть дома или подходить к вызывному устройству. Кроме того, вместо пультов от ворот шлагбаума появились более современные считыватели с RFID-метками и беспроводные ключи. Эти тех- нологии используются во множестве жилых комплексов, но принципиально не меняют под- ход к жилищно-коммунальному хозяйству и опыт взаимодействия собственника помеще- ния с инженерными системами дома. Что касается старого жилого фонда, то здесь установка той же IP-домофонии, безусловно, возможна, причем без колоссальных затрат, а простые способы монтажа позволяют многим организациям выполнять такие работы. С точки зрения законодательства в этом тоже никаких ограничений нет. Жильцам нужно всего лишь провести общее собрание, и на основании решения собственников будет реализована установка оборудования. Единственный нюанс в том, что для изменения в общем имуществе необходимо решение более 2/3 всех собствен- ников помещений, то есть "за" должны прого- лосовать 67% от общего числа собственников. К сожалению, в таких собраниях редко прини- мают участие даже 50% собственников поме- щений, из них меньше половины голосуют за нововведения. Получается, что все существен- ные изменения, касающиеся имущества, реали- зовываются крайне редко из-за низкой актив- ности собственников жилья и отсутствия жела- ния каких-либо перемен: все привыкли к домо- фону и вызывной панели, плата за обслужива- ние которой в Москве составляет 60 рублей. Зачем современная домофония? Большинству жильцов такие разработки не нужны, потому и внедрения происходят редко. Тем не менее успешные кейсы есть. Пример образцовой модернизации В качестве примера можно привести модерни- зацию в одном из ЖК Московской области, где использовались устаревшие вызывные панели. УК "Городские усадьбы" приступила к управле- нию комплексом в 2017 г. В части эксплуатации его состояние можно было назвать катастрофи- ческим: не работали лифты, поступала ржавая вода, регулярно возникали проблемы с отопле- нием и т.д. Было организовано общее собрание, в котором 800+ собственников (при количестве квартир более 1000) проявили высокую активность и проголосовали за модернизацию. С каждой квартиры было выплачено около 2000 рублей, и течение двух лет были внедрены современ- ные домофоны и шлагбаумы, современное видеонаблюдение, скоростной Интернет и сер- верное оборудование. Сегодня это один их образцовых жилых ком- плексов, где все исправно работает, периметр и чердаки закрыты, нет посторонних лиц и нарушений общественного порядка, консьер- жи и охранники всегда на посту, функционирует система видеонаблюдения. Все это произошло благодаря исключительно высокой активности неравнодушных собственников, их желанию и готовности улучшить свой дом. А работа управляющей компании сводится к реализации этих предложений. Является ли описанный комплекс умным домом? В привычном понимании нет, так как застройщи- ки Московского региона и области под словом "умный" подразумевают внутриквартирное инженерное оборудование с датчиками, кото- рые на основании изменений внешней среды или по расписанию выполняют определенные манипуляции с инженерными системами внутри квартиры, например повышают или понижают температуру радиатора, закрывают или откры- вают шторы, включают/отключают освещение в определенных комнатах и зонах. Поэтому определение "умный дом" по отношению к общему имуществу употребляется редко. П ри выборе поставщика оборудо- вания мы рекомендуем ориентиро- ваться не на стоимость, а на нали- чие представительства и склад- ских помещений в регионе, где происходит обслуживание, сроки поставки, стоимость обслужива- ния, а также наличие квалифици- рованных служб и подрядчиков по работе с системами Задачи, которые решает модернизация ЖК Одна из задач управляющей компании, наряду с обеспечением надежного функционирования, комфорта и безопасности жилых комплексов, – повышение стоимости недвижимости, которой владеют собственники помещений, и модерни- зация ЖК способствует этому. Причем размер коммунальных платежей при этом меняется незначительно. Если детально рассмотреть пла- тежную квитанцию в модернизованном ЖК, то больше половины суммы приходится на оплату коммунальных ресурсов (отопление, электри- чество, вода). Другие средства УК распределяет на содержание жилого фонда и оплату обслу- живания ЖК. Мы работаем открыто и по первому запросу сообщаем собственникам все данные, которые подлежат публичному раскрытию в соответствии с законодательством. На ГИС ЖКХ опубликована вся информация об управляющей компании и отдельно по каждому дому. Ежегодно на собра- ниях мы обязательно раскрываем количество принятых заявок, выполненных и обработанных обращений, реализованных работ. n октябрь – ноябрь 2020 www.secuteck.ru СПЕЦПРОЕКТ ЦИФРОВОЕ ЖКХ Ваше мнение и вопросы по статье направляйте на ss @groteck.ru Вадим Казинец Генеральный директор УК "Городские усадьбы" Модернизация жилых комплексов Опыт управляющей компании "Городские усадьбы" Компания "Городские усадьбы" на протяжении 10 лет обслуживает элитные жилые комплексы, дома бизнес-класса, а также объекты коммерческой недвижимости, имея в управлении около 1 млн кв. м. жилья в Москве и Московской области. Жилые комплексы оснащаются передовыми системами как на этапе строительства, так и в процессе модернизации